Aki átélt már nagyobb léptékű lakásfelújítást, az tapasztalatból tudja, hogy nem csupán költségigényes, hanem meglehetősen stresszes vállalkozásba kezdett bele.
Különösen igaz ez abban az esetben, ha nem generálkivitelezővel dolgozott, és megfelelő szakember sem állt a rendelkezésére az egyes folyamatok megszervezéséhez, a felújítás levezényléséhez. Amellett, hogy korántsem egyszerű megfelelő vállalkozót találni a legkülönbözőbb munkafolyamatokhoz és a vállalkozók által megszabott árakban is elképesztő különbségek vannak, számos olyan tényezőre kell figyelnie a megrendelőnek, amivel a legtöbben nincsenek tisztában.
Erről kérdeztük Koji Lászlót, az Építési Vállalkozók Országos Szakszövetségének elnökét. Megkértük, hogy mondja el mi mindenre érdemes odafigyelni egy felújítás megtervezésekor. Arra is rákérdeztünk, hogy az építőiparban országos léptékben mik a legjellemzőbb kihívások.
Megjelentek szabályozások, amelyek az ingatlan energetikai és műszaki állapotára vonatkoznak a vétel-eladás folyamatában. Ilyen például az energetikai igazolás megléte, és az előírás, ami a villanyvezetékek állapotára vonatkozik. Ezek mennyiben befolyásolják a lakáspiacot?
Sajnos még most sem általános nézet, hogy a felújítás, állagmegőrzés költségére befektetésként gondoljanak az emberek, ezért szemléletmód váltásra lenne szükség. Pedig ez a tevékenység értéknövelő beruházás, ami évtizedekre szól. Emellett például a villanyvezetékek cseréje egy régi épületben biztonsági tényezőt is jelent, ezért nemcsak szükségszerű, hanem érdemes áldozni a felújításra. Ehhez tegyük hozzá azt is, hogy egyre többen energiatudatosak, aminek a fenntartás szempontjából a költséghatékonyságban van szerepe. Ilyen tétel a nyílászáró csere és a lakás energetikai felújítása is.
Ha egy tízes skálán értékeljük energetikai szempontból az ingatlanokat, és a 10 a legjobb, akkor például vidéken körülbelül 3-as besorolású a legtöbb ingatlan Magyarországon, mivel a többségük nagyjából 30 éve, vagy még régebben épült, tehát nem korszerű ingatlanokról beszélünk. Egy komolyabb felújítással ez az energiabesorolási érték akár 7-es szintre is emelhető lenne. Az eladónak kell egyébként az energiabesorolási igazolást beszereznie, az alacsony energiabesorolású ingatlan árát pedig befolyásolja az épület és a lakás állapota, tehát ma már piacszabályozó hatása is van.
képforrás: Pexels
Mikre érdemes odafigyelni a lakossági felújítás során?
Ki kell szabadulni az árak fogságából, szemléletváltást jelent a minőségre való törekvés. Mert bár a költségkeret sok mindent eldönthet, mégis érdemes minőségi anyagokat választani, hiszen nem szabad elfelejteni, hogy több évtizedre szóló beruházás történik ilyenkor. Egy komolyabb lakásfelújítás ugyanis legalább 20-25 évre szól. Ezt hívjuk életciklus szemléletnek, ami nemcsak eszközbeszerzésre vagy gépesítésre vonatkozik, amely beruházásoknál szintúgy mindenki garanciát vár el.
Ennek értelmében a minőségi elvárás és a garancia megléte sokszorosan igaz kell legyen az ingatlan felújításának esetében, tehát egyáltalán nem mindegy, hogy ki, milyen minőségben végzi el ezt a feladatot. Ezért az időt is rá kell szánni a tervezésre, előkészítésre, a munkálatok felmérésére, az anyagok beszerzésére, a szakemberek megtalálására. Ez akár több hónapot is igénybe vehet a tényleges munka megkezdése előtt. Az előkészítéshez az is hozzátartozik, hogy tisztában legyen a megrendelő azzal, hogy valójában mit szeretne. Emellett a felújítást megrendelő nézzen utána a lehetőségeknek konzultálva a szakemberekkel, az anyagárak eltérését is feltérképezve az anyagbeszerzésben, mert jelentős különbségek vannak. Ugyanakkor azt is tudni kell, hogy a lakossági felkéréseknél nagyon gyakran nincs írásos szerződés, így a kötelezettségvállalás érvényesítése is sokkal nehezebb és kockázatosabb mindkét fél számára.
fotó: Csaba Beatrix
A mikró- és kisvállalkozások, amelyek a lakossági igényeket elégítik ki, meg tudták emelni az áraikat, és valóban meglehetősen kiegyenlítetlen lett a piac ebben a tekintetben. Az ártorzító hatás mellett ebben a szektorban jelennek meg olyan úgynevezett generálkivitelezők, akiknek nem mindig van megfelelő szakmai felkészültsége, és a minőségi kivitelezés garantálása sem feltétlenül biztosított. Ennél a szakmai szegmensnél – éppen a szerződéses megállapodások hiánya miatt – meglehetősen nagy a bejelentés nélkül, feketén dolgozók száma is, így tulajdonképpen semmilyen garancia nincs arra, hogy a lakossági megrendelő valóban ár / érték arányos, minőségi munkát kap a pénzéért.
Az ÉVOSZ igyekszik felhívni a figyelmet a komplex szemléletmódra, amiben jelentősége van annak, hogy regisztrált, ellenőrizhető szakemberrel dolgoztatnak-e a megrendelők. Olyanokkal, akik garanciát vállalnak a saját munkájukért. Emellett milyen léptékű és milyen minőségű felújítás történjen, ami hosszútávú költséghatékonyságot jelent majd az évtizedek során a megrendelő számára. Aki így jár el, az elégedettebb lesz a munkafolyamattal és a végeredménnyel is.
A jó szakember megtalálása sok fejtörést okoz a lakossági megrendelők körében. Milyen szempontokat érdemes számításba venni?
Érdemes odafigyelni a szakemberválasztáskor arra, hogy legyen szakmailag regisztrálva a vállalkozás a Magyar Kereskedelmi és Iparkamaránál. Szakmánként és működési területenként lehet a kamarák honlapján rákeresni egy-egy vállalkozásra. Aki ott szerepel, az is lehet egyfajta biztosíték. Hogy érzékeltetni lehessen a nagyságrendet, 70000 regisztrált, építőiparral foglalkozó vállalkozó van bejelentve a kamaránál, ugyanakkor mintegy 140000, tehát ennek a számnak a duplája a vállalkozások, egyéni vállalkozók, önfoglalkoztatók száma az érintett szakmákat illetően.
Emellett fontos megfigyelés az is, hogy a mikróvállalkozási szektor nem tart lépést a szakmai és technológiai fejlesztésekkel, a legtöbben nem vesznek részt képzéseken, ahol elsajátíthatnák az új ismereteket, mindez természetesen befolyásolja a minőséget is. A felnőttképzés szerepét ezért kell kiemelni, mert a számla nélkül dolgozó iparosrétegre nem jellemző, hogy élen járna a szakmai képzéseken való részvételben.
Nem mehetünk el amellett sem, hogy a szakmai utánpótlás sem megoldott. A mérnök és szakmunkásképzés egyaránt problémás terület. Mintegy 4000 fő jön ki évente a képzési rendszerből különböző szakterületeket érintő tudással, ezzel szemben pedig 20000 fő éri el a nyugdíjkorhatárt. Ezért megfogalmazhatjuk, hogy a hatékonyság területe jelenti a legnagyobb kihívást az építőiparban. Mindez azt is jelenti, hogy azoknál a vállalkozásoknál figyelhető meg a színvonalas kivitelezés, amelyek a nagyobb alvállalkozói rendszerbe integrálódnak, mert ott elkerülhetetlen a minőségi és elvárás-kompatibilis szaktudás megléte.
Képforrás: Pexels
Egy felújításnál nemcsak a szakemberek munkabérével kell számolni, az anyagárak is jelentősen befolyásolják a teljes bekerülési költség nagyságrendjét. Mi a helyzet az alapanyagárak emelkedése terén?
Az ÉVOSZ-nak van hazai építőanyag gyártó- és kereskedőtagozata is, ebben több komoly cég és kereskedőlánc is benne van. Folyamatosan figyelik és elemzik az árakat. Azt kell mondjuk, hogy a stratégiai építőanyagok ára jelenleg nem haladja meg a tavalyit. Ugyanakkor az nem mindegy, hogy hol történik az anyagbeszerzés, mert vannak olyan üzletláncok, ahol ennek ellenére jelentős áremelkedés figyelhető meg. Ezek jellemzően nem a hazai Tüzép telepek. Mindez azt jelenti, hogy a tudatosság, és az anyagbeszerzést is érintő, körültekintő tervezés nem nélkülözhető.
A lakásfelújítás mellett az ingatlanpiac alakulását is kiemelt érdeklődés övezi. Az árak utóbbi években érzékelhető „elszabadulása” a társadalom szinte minden rétegét érinti. Milyen lehetőségeket lát az Önök szervezete a kérdésben?
Az ÉVOSZ többször jelezte már, hogy a hitelkamatok csökkenése lehet az, ami segítheti a fizetőképesség fenntarthatóságát. Az állami Otthon Start 3%-os hitelprogram ebben lehet előrelépés, itt a család hitelfelvevő képessége lesz majd döntő. Azt is figyelembe kell venni, hogy előfinanszírozást igényel ez a konstrukció, a kedvezményes összeg csak utólag kerül a hitelt kérőhöz
Azt azért tudni kell, hogy a világ más pontjain sem oldja meg központilag a lakáskérdést az állam. Ez alapvetően mindenhol piacszabályozott. Azt sem szabad elfelejteni, hogy a lakásépítés és a felújítás is hosszú távú, értékteremtő beruházás. Ezért az erre szánt összeget és a megvalósuló eredményt ebben a kontextusban kell vizsgálni, ár/érték viszonylatban. Az pedig egyáltalán nem mindegy, hogy milyen vállalkozóval állapodik meg a megrendelő. A vállalkozó képes-e azt a minőségi munkát elvégezni, ami a környezettudatosság és energiahatékonyság szempontjainak is megfelel, és tud-e garanciát vállalni a kivitelező az elvégzett tevékenységért?
Amikor optimálisnak nevezhető a lakáspiac, akkor nagyságrendileg a lakást vásárlók mintegy fele közvetlenül az építtetőtől vásárol. A generálkivitelezővel köt szerződést 5 %-os ÁFA tartalommal. Mivel a lakásvásárlás jelenleg elsősorban a bankok közreműködésével, és nagymértékben hitelfelvétellel valósul meg, ez átkeretezi a piacot.
Képforrás: Pexels
A négyzetméter árakban is jelentős eltérések vannak. Mi áll ennek a hátterében?
800.000.- / négyzetméter áron lehet ma megépíteni egy teljesen kész új lakóingatlant. A jelenleg a piacon megvásárolható lakások négyzetméter árai ettől jelentősen eltérnek, de az már a konkrét építési költség mellett számos más tételt is magába foglal. Például ingatlan, közmű, közösségi helységek és az ingatlanfejlesztő díja tevődik hozzá az építési költséghez. Az is nagyban befolyásolja az árat, hogy az építkezés hol történik, mennyi luxus tényező jelenik meg a luxuspanorámától, a luxusminőségig. Ezeket alapvetően befektetési céllal vásárolják meg.
A támogatási programmal épített lakóingatlanok négyzetméter ára másfél millió forintban lett megállapítva. Ezek az ingatlanok Budapesten a külsőbb kerületekben és a vidéki nagyvárosokban könnyen értékesíthetők.
A kereslet-kínálat alapvetően befolyásolja az értékesítést, hiszen a megvásárlás mellett a fenntarthatóság is meghatározó tényező, tehát a munkavállalási lehetőségek nagyban szabályozhatják a piac alakulását. Hogyan jelenik ez meg az építőiparban?
Minden a megrendelővel kezdődik. Ennél a pontnál dől el minden. Milyen ingatlant, hol tud megvásárolni? A közvetlen piaci értékesítésű lakásépítést is ez a tényező határozza meg. Azt is tudni kell, hogy az ingatlanfejlesztőnek legalább 30%-os készültségig saját kockázatra kell felhúzni az épületet, hogy a leendő tulajdonos meggyőződhessen arról, hogy ez egy valós beruházás. Ezért van az, hogy elsősorban Budapesten és a főváros agglomerációs körzetében épül a legtöbb új lakóingatlan, mert ebben a körzetben van a legnagyobb fizetőképes kereslet. Kiemelkedően sok a Duna parton épülő ingatlan, amire valóban nagy a kereslet, például a IX., a XI. és XIII. kerületben. Ezek prémium kategóriájú lakások.
Mi a valós helyzet országos kitekintésben?
Országos kitekintésben, a területi megoszlás szerint az építkezéseknek körülbelül a 43%-a Budapesten és a főváros agglomerációs körzetben történik. Az igazság az, hogy jelenleg a lakásépítés mélypontján van Magyarország, tizenkétezernél több lakást nem fognak átadni 2025-ben. A probléma nem újkeletű, az idei már a harmadik mínuszos éve az építőiparnak, amely legalább 20%-kal nagyobb kapacitásra lenne képes. Ez a tényező pedig nem kedvez az építőipari vállalkozásoknak. Mindezt árnyalja az a tény, hogy a közép- és nagyvállalkozások esetén, a nagy beruházásoknál kialakult egy jelentős árverseny éppen azért, mert kevesebb a megbízás.
Képforrás: Pexels
Az ÉVOSZ milyen tapasztalatokat fogalmazott meg az építőiparral kapcsolatban?
A szervezet elsősorban a közép- és nagyvállalkozók érdekképviselete, nagyságrendileg 250 olyan cég van, amely az országos építésszerelési tevekénységből 3600 milliárdos beruházást csinál meg az alvállalkozóival. Ezzel együtt természetesen rálátunk a kisvállalkozói szektorra is, mert van kisvállalkozói tagozatunk. Az ide tartozó vállalkozók egyébként azt jelzik felénk, hogy nehéz a piaci versenyben úgy jelen lenni, hogy számos vállalkozó nem jogszerűen működik. Ez a piaci rés egyébként jelentős mértékű, mintegy 300 milliárdos összeg, amire a költségvetés nem lát rá, és ez után nem folyik be az állami költségvetésbe mintegy 80 milliárdos tétel. Amíg sem szakmai, sem járulékfizetési ellenőrzés nincs ezeknél a jogszerűtlenül működő vállalkozásoknál, addig nem várható jelentős javulás a minőségi kifogások terén.
Milyen formában tudja a szervezet segíteni és ösztönözni az építőipari vállalkozókat?
Elsősorban a hatékonyság és az együttműködési készség fontosságára, valamint a tudás aktualizálásra, a képzések jelentőségére tudjuk felhívni a vállalkozók figyelmét. Feladatunknak tekintjük a vállalkozások közötti piaci együttműködések ösztönzését is, ebben megfigyelhető a fejlődés. Szükséges a közös adatbázis, integrálni kell a különböző szakmai területeket, elengedhetetlenek a fejlesztések, technológiai korszerűsítések a kisvállalkozói rétegnél is, mert enélkül nem jöhet létre olyan együttműködés, amelynek köszönhetően egy kisebb vállalkozás eredményesen beintegrálódhat a rendszerbe. Enélkül nincs hatékony működőképeség.
Mennyi idő kell arra, hogy a strukturális, többszintű együttműködés tartóssá váljon?
Biztos, hogy évek kellenek még ahhoz, hogy általános elvárássá váljon ez a szemléletmód, bár vannak már olyan cégek, ahol ez megvalósult. A fenntarthatóság, a környezettudatosság, a „zöld építés”, karbon lábnyom, környezettudatos minősítések olyan igények, amelyekhez ma már igazodnia kell az építőiparnak. Ugyanakkor a mikró- és kisvállalkozások számára az új technológiai elvárásoknak való megfelelés nagyon komoly kihívást jelent.
Az integrációt befolyásolja, hogy sokszor a nagyobb vállalkozások jelentős késéssel fizetik ki az alvállalkozót, sőt az sem ritka, hogy a kifizetés egyáltalán nem történik meg, pedig az alvállalkozónak az anyagköltséget előre meg kell finanszírozni, és a munkásai után a járulékfizetési kötelezettségnek is eleget kell tennie függetlenül attól, hogy mikor kapja meg az elvégzett munkáért a szerződésben meghatározott összeget.
Milyen nagyságrendben figyelhető meg a kifizetésekkel kapcsolatos kockázat az építési vállalkozóknál?
Ezen a téren valóban nagyon sok a probléma, rengeteg ilyen eset van, az elmúlt 10 évben jelentősen romlott a helyzet. Nagyságrendileg az esetek 15 %-a végződik a bíróságon, peres eljárással. Összegszerűen mintegy 250 – 300 milliárd forintról beszélünk, ennek köszönhetően meglehetősen nagy számban mennek tönkre építési vállalkozások. Ebben a kérdésben sajnos nincs hatóköre az ÉVOSZ-nak. Egyébként az állam a legnagyobb megrendelő az építési szektorban, a kifizetési határidővel pedig az állami megrendeléseknél is gyakran csúsznak.
Képforrás: Pexels
Az árdrágulást nagyban befolyásolta a Covid és az orosz-ukrán háború kitörése is, ezért a 2018/19-ben kötött szerződésekben vállalt árakat 2021 után nem tudták tartani a kivitelezők. Az eredeti árkalkulációval nem lehetett az elvállalt munkát befejezni. Ez éppen úgy igaz a lakossági, mint a nagyberuházások esetében.
Csaba Beatrix
Lektor: Breznay Orsolya
Kiemelt kép Pexels
